В последний день прошлого года в столице Тайваня Тайбэе торжественно открылось самое высокое здание в мире - небоскреб "Тайбэй 101". Хотя 101-этажная 508-метровая башня и не побила рекорд самого высокого сооружения в мире - телебашни в Торонто (553,33 м), но на 56 метров переплюнула прежнего рекордсмена среди многоэтажных зданий - парных небоскребов "Петронас тауэрс" в Куала-Лумпуре (Малайзия). По словам инженеров, здание стоимостью 400 миллионов евро сможет выдержать сильные колебания в течение 2500 лет. На сегодняшний день это самое совершенное высотное сооружение в мире, и остается констатировать, что азиатские страны окончательно отобрали у Америки пальму первенства в высотном строительстве. Между тем именно в США были построены первые небоскребы. В начале 80-х годов XIX столетия в одном из кварталов Чикаго появились строения от 12 до 23 этажей. В зданиях имелись различные по функциям помещения - жилье, офисы. Уже в 1930 году в Чикаго было 32 строения высотой более 90 метров, а в 1932 году в Филадельфии построили 290-метровую башню "Американ интернешнл билдинг". После этого здания росли с фантастической быстротой: в Нью-Йорке "Эмпайр стейт билдинг" дотянулся до 381 метра, позже его обогнал Всемирный торговый центр - 415 метров, затем упомянутые "Петронас тауэрс" - 452 метра. Формы и фасады зданий благодаря появлению новых технологий и конструкций становились все изощреннее и эффектнее, небоскребы стали определять облик городов. В 60-х годах за Америкой потянулась ввысь Европа, правда, опыты точечного строительства в исторических центрах здесь не прижились, и высотки стали строить кучно - так, чтобы образовался
Ирина Мельникова
Выходит, что строящиеся сегодня в Москве высотки и есть тот самый эксперимент, от результатов которого будет зависеть будущее "Нового кольца Москвы" и других жилых высоток. Если люди убедятся, что там безопасно, удобно и комфортно, а цена соответствует качеству, - есть шанс, что город получит свои небоскребы. Жалко, если их не построят, - они могли бы изменить статус целых районов и визуально украсить их. Но давно известно: ни одна, даже самая проработанная и принятая на самом высоком уровне программа не может ничего противопоставить чисто рыночному критерию - спросу. Если его не будет, не будет и инвесторов, и, считают эксперты, высотное жилье не станет массовым продуктом на рынке, оставаясь эксклюзивом для тех, кто стремится к облакам. Конечно, если только ученые не докажут, что жить в высотках среди облаков полезно для здоровья...
Владимир Трауш, один из самых авторитетных специалистов по высотным зданиям в России, не зря сравнивает небоскреб с поставленной на попа подводной лодкой. Почти те же проблемы: замкнутое пространство с ограниченной возможностью эвакуации, компрессия и психологические неудобства. У нас не проводилось экспериментов, которые могли бы дать ответ на вопрос, как же на самом деле живется людям в здании высотой в 25 и больше этажей. Такой дом должен быть совершенным механизмом, а чтобы получить такой механизм, нужны испытания. Это серьезные долгосрочные вложения, и брать их на себя сегодня никто не хочет. А их нужно делать обязательно, считает Кудрявцев, и только после тщательного исследования определять масштабы строительства такого типа жилья на городском уровне. Во многих странах мира создание прототипов - нормальная практика при принятии долгосрочных решений.
Даже в такой богатой стране, как Америка, квартиры в высотках редко продаются, чаще сдаются внаем. Дело в том, что отнюдь не каждый человек согласен жить на высоте 100-150 метров от земли. Многолетние исследования ученых и врачей в Америке и Европе показывают, что при очень высокой этажности человек лишается жилой среды, соответствующей потребностям и возможностям организма. Мало кто физически может долго выносить ощущение покачивания, которое неизбежно возникает при порывах ветра на высоте более 100 метров. Поэтому в развитых странах Европы строительство жилых небоскребов в последние двадцать лет почти не практикуется. "Я знаю, что многие, особенно молодые люди, мечтают сегодня о жизни в пентхаусе - им хотелось бы видеть Москву под ногами, - говорит президент Российской академии архитектуры и строительных наук Александр Кудрявцев, - однако строительство высоток - это азиатский путь решения проблемы жилища: много жилых квадратных метров на небольшой площади. В странах ЕС практически не строятся жилые дома выше 5-7 этажей, да и вообще Европа куда ближе к мечте основной массы людей - к дому на лужайке".
Человеческий фактор
Одним словом, высотное жилье в будущем должно иметь очевидные преимущества перед традиционным - до 30 этажей, в противном случае его просто не будут покупать. К тому же у небоскребов есть очень серьезная проблема: чем они выше, тем шире должны быть в основании, а это значит, что в квартирах будет мало естественно освещенных помещений. В мире эта проблема решается просто: высотки - это либо офисы, имеющие менее жесткие требования по освещенности, либо жилье для небогатых людей, согласных обитать в полутемных комнатах. Иностранные архитекторы даже не пытаются решить эту проблему. Хотя, как выясняется, решение есть: недавно в России запатентован принципиально новый тип небоскребов. Известный немецкий архитектор Ульрих Тильманс разработал этот проект по заказу и согласно идее московской компании "Крост". По словам директора компании Алексея Добашина, здание представляет собой совершенно особый тип жилища: оно спроектировано так, что в каждую квартиру дневной свет поступает сразу с трех сторон. Этого удалось достичь, придав дому форму кристалла горного хрусталя, а при планировке самих квартир использован принцип русской избы, исключающий наличие темных коридоров и помещений, куда не проникает дневной свет. Первые такие дома начнут строить в Хорошево-Мневниках ("Горный хрусталь" в Велтон-Парке). Безусловно, это один из примеров создания конкурентного преимущества, ведь сегодня абсолютно все высотные жилые дома имеют одинаковые козыри: панорама, мода жить на "высоте". Однако, отмечают специалисты, компаниям, продвигающим на рынок высотное жилье, нужно преодолеть еще одну серьезную проблему: недоверие массового покупателя к новому типу жилья.
Такие цены позволяют отнести жилье в высотках к бизнес-классу, а этот сектор сегодня в Москве представлен достаточно широко. По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, жилье бизнес-класса в наибольшей степени подвержено колебаниям конъюнктуры. Это показал и летний банковский кризис, после которого спрос на жилье в этом сегменте рынка существенно упал и до сих пор не достиг предкризисного уровня. "В этой связи ликвидность высотного жилья следует оценивать как среднюю, а инвестиции в этот рынок - как более рискованные по сравнению с другими секторами", - считает Ковалев.
Сегодня даже лучшие специалисты в нашей стране не могут наверняка сказать, сколько реально стоит квартира в доме-высотке. Можно ориентироваться лишь на очень приблизительные оценки западных экспертов, показывающие, как растут затраты на квадратный метр по мере увеличения "роста" здания. Комната на высоте 75 метров будет стоить на 22 процента больше, чем на первом, а на отметке в 250 метров - на целых 44 процента. Так что представления о том, что большой выход полезной площади с небольшой застраиваемой территории позволяет получить суперприбыли, - очевидная ошибка. Более того, ученые доказали, что максимально эффективными и экономически целесообразными являются дома высотой не более 100 метров, или 30 этажей: далеко не всегда экономия земли сопоставима с издержками на усложнение инженерно-технических решений здания. "Высотки по определению не могут быть дешевыми, - говорит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Людмила Кондрахина. - По моим оценкам, себестоимость строительства квадратного метра в строящихся сегодня высотках Москвы составляет 1000-1200 долларов, в то время как в среднем по Москве себестоимость строительства - 400-500. Высокая себестоимость поднимает рыночную цену в высотках до 2800-5000 долларов за метр".
Цена имеет значение
Но главная причина сдержанности инвесторов в больших и очень специфичных для данного вида сооружений рисках. Проектировщики должны учесть множество факторов - от осадки грунтов до терактов, - а эксплуатационщики не имеют опыта обеспечения надежной работы инженерных сетей, весьма сложных для данного типа сооружений. Впрочем, риски связаны не только с решением технических задач, но и с коммерческими перспективами высотного жилья.
"Прогноз относительно будущего высотного строительства в ближайшие годы, на мой взгляд, неблагоприятный, - сказал "Итогам" генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. - Строительство небоскреба - это процесс весьма долгий и затратный, требующий "длинных" и "дешевых" денег. Однако сегодня получить в банках кредиты на большой срок строителям крайне тяжело". Осторожность банков к такого рода проектам обусловлена снижением рентабельности жилой недвижимости в 2004 году. К тому же строители и так уже изрядно задолжали банкам: по приблизительным оценкам, порядка 5-6 миллиардов долларов.
К тому же на одном из последних заседаний правительства Москвы шла речь о том, что требования к компаниям, претендующим на столь сложный объект, как высотный жилой дом, должны быть предельно жесткими. "Претендент должен аргументированно доказать свою квалификацию, опыт, умение работать с соблюдением технологических регламентов и правил, - заявил "Итогам" первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк, - ведь речь идет в первую очередь о безопасности жизни человека и комфортности его проживания". Много ли в Москве и России таких компаний?
Между тем дома уже строятся, поэтому работу над нормативными документами приходится вести в пожарном порядке. Уже в декабре "ЦНИИЭП жилища" с участием других коллективов разработал московские городские строительные нормы, которые распространяются на здания высотой от 76 до 400 метров. Документ обязывает уже на стадии проекта решать вопросы устойчивости здания к ветровым, температурным и сейсмическим нагрузкам, проблемы безопасности и эксплуатации инженерных систем. Но этого явно недостаточно. Пока нет российских правил, некоторые компании, строящие здания повышенной этажности, на свой страх и риск пытаются использовать зарубежные. В рамках "Нового кольца", к примеру, выделено четыре участка под пилотные дома, где применят азиатский, европейский и американский опыт. "При строительстве пилотных высоток западные строительные нормы будут адаптированы в новые московские строительные нормы. Это позволит шире привлекать западных специалистов и инвесторов", - говорит генеральный директор компании ОАО "Новое кольцо Москвы" Валерий Жилов. Однако российско-американское сотрудничество в этом вопросе до сих пор не пошло дальше переговоров. Это и неудивительно, ведь на вопрос "Итогов" одному из американских партнеров по поводу того, как американские требования к небоскребам сочетаются с качеством отечественных стройматериалов, внятного ответа получить не удалось.
Что же настораживает потенциальных инвесторов? Причин несколько, и одна из них - отсутствие в нашей стране опыта и традиций возведения подобного рода сооружений. По мнению генерального директора "ЦНИИЭП жилища" Станислава Николаева, отсутствует нормативная база для строительства высоток. "Многие нормативы, расчетные схемы оснований и скелеты зданий высотой более 75 метров, пожарные требования к ним оказались чистым листом не только для проектировщиков, но и для отечественной науки. Потребуются годы на то, чтобы российские ученые, проектировщики и строители освоили высотное домостроение", - считает Николаев.
Без сомнения, в Москве высотки и небоскребы будут возводиться, причем самые разные: сегодня их в качестве жилья уже проектируют и строят отдельные компании в периферийных районах города, власти возводят небоскребы-офисы в Москва-Сити. К тому же существует городская программа "Новое кольцо Москвы": 60 высотных - до 50 этажей - многофункциональных комплексов вдоль Четвертого кольца должны появиться до 2015 года. Заметим, что здесь речь идет не о шести десятках домов, а о двух сотнях, поскольку всякий комплекс включает в себя несколько зданий. Общая инвестиционная стоимость проекта примерно 6 миллиардов долларов. Власти заявляют, что все эти объекты будут коммерческими: отведенные под строительство участки выставят на торги, и инвесторы должны будут бороться за право возводить высотки. Действительно, в минувшем году прошли первые конкурсы, однако назвать их успешными трудно. Проекты по возведению жилых супермногоэтажек на Алтуфьевском шоссе (цена лота 7,2 млн. долларов), в Семеновском переулке (5,2 млн.) и проезде Серебрякова (17,6 млн.) не привлекли столичных девелоперов. Можно, конечно, объяснить все несовершенством конкурсной системы в Москве, но на сей раз причины, видимо, глубже.
Как и другие крупные города мира, Москва мечтает обзавестись собственными небоскребами. Но в отличие от Нью-Йорка или Парижа большинство московских высоток проектируется не под офисы, а под жилье. "Итоги" попытались разобраться, какова она, "жизнь под облаками"?
Выше крыши /PОбщество
5 (451) / Выше крыши
